Baulasten beim Im­mo­bi­li­enkauf: Was Käufer vorab prüfen sollten

Baulasten sind landesrechtlich geregelt. Als Beispiel beschreibt § 85 BauO NRW die Übernahme öffentlich-rechtlicher Verpflichtungen zu einem Tun, Dulden oder Unterlassen auf dem Grundstück. Dort werden Baulasten mit Eintragung wirksam und gelten auch gegenüber Rechtsnachfolgern. Quelle: BauO NRW, § 85

Übertragen Sie dieses Verfahren nicht ungeprüft auf jeden Standort. Fragen Sie die örtliche Bauaufsicht, wie entsprechende Verpflichtungen in Ihrem Bundesland dokumentiert werden und welche Auskünfte für Ihr Grundstück erhältlich sind.

Wir empfehlen, nicht nur nach dem Vorhandensein einer Baulast zu fragen, sondern ihren vollständigen Inhalt anzufordern:

• aktuellen Auszug beziehungsweise die am Standort vorgesehene Auskunft,
• Verpflichtungserklärung und zugehörige Lagepläne,
• betroffene Flurstücke einschließlich zwischenzeitlicher Teilungen,
• einschlägige Baugenehmigungen und ergänzende Bescheide,
• Unterlagen zu möglichen Änderungen oder Löschungen.

In NRW kann nach § 85 Absatz 5 Einsicht nehmen und einen Auszug erhalten, wer ein berechtigtes Interesse darlegt. Die Behörde kann erläutern, welche Nachweise im konkreten Fall erforderlich sind. Quelle

Prüfen Sie, ob der Auszug zum heutigen Grundstückszuschnitt passt. Ein alter Lageplan kann ohne Abgleich mit aktuellen Flurstücken missverständlich sein.

Nehmen wir als frei gewähltes Prüfbeispiel an, dass eine bestimmte Fläche für einen baurechtlichen Zweck freigehalten werden muss. Dann sollte ein geplanter Anbau nicht allein anhand der Grundstücksgröße kalkuliert werden. Entscheidend sind Inhalt, räumlicher Umfang und weitere Genehmigungsvoraussetzungen.

Für die Kaufprüfung empfehlen wir drei getrennte Fragen:

Dieses Schema ersetzt keine Auslegung der konkreten Erklärung durch die zuständige Stelle.

Eine Baulast nach dem beschriebenen NRW-Verfahren wird im Baulastenverzeichnis geführt. Sie ist von privatrechtlichen Nutzungsrechten zu unterscheiden. Eine Grunddienstbarkeit kann beispielsweise zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks bestehen; das regelt § 1018 BGB.

Wir empfehlen deshalb, baurechtliche Auskünfte, Grundbuch und Bewilligungsurkunden gemeinsam zu prüfen. Aus einer öffentlich-rechtlichen Sicherung sollte ohne rechtliche Prüfung kein bestimmtes privates Nutzungsrecht abgeleitet werden.

§ 46 ImmoWertV nennt Baulasten ausdrücklich als mögliche wertbeeinflussende Belastungen. Daraus folgt kein fester Abschlag für jede Eintragung.

Für ein Gut­ach­ten muss zunächst feststehen, welche konkrete Nutzung eingeschränkt wird. Eine Verpflichtung, die ein geplantes Vorhaben verhindert, ist anders zu untersuchen als eine Eintragung ohne erkennbaren Einfluss auf die marktübliche Nutzung. Dokumentierte Auswirkungen bilden die Grundlage der Be­wer­tung; ein frei gewählter Prozentsatz ersetzt diese Arbeit nicht.

In NRW erfolgt der Untergang nach § 85 Absatz 3 durch Verzicht der Bauaufsichtsbehörde; dieser wird mit der Löschung wirksam. Ob das öffentliche Interesse entfallen ist, muss geprüft werden. Eine private Einigung zwischen Nachbarn allein ist daher kein Nachweis einer wirksamen Löschung. Quelle

Lassen Sie eine für den Kauf entscheidende Klärung vor der verbindlichen Entscheidung dokumentieren. ARGE HABITAT kann anschließend die wirtschaftlichen Auswirkungen auf den Im­mo­bi­li­enwert untersuchen. Allgemeine Information; keine individuelle Rechtsberatung.