Haus geerbt: Geschwister auszahlen und den Im­mo­bi­li­enwert klären

Bei mehreren Erben wird der Nachlass gemeinschaftliches Vermögen der Erben. Die Erbquote ist deshalb nicht automatisch ein bereits einzeln verfügbarer Anteil an jedem Nachlassgegenstand. Grundlage ist § 2032 BGB.

Wir empfehlen, zuerst Testament oder Erbvertrag, Erbnachweis und Grundbuch zusammenzustellen. Klären Sie, wer tatsächlich Erbe geworden ist und ob weitere Berechtigte oder Verfügungsbeschränkungen zu berücksichtigen sind. Eine Im­mo­bi­li­en­be­wer­tung ersetzt diese erbrechtliche Prüfung nicht.

Das Recht, die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft zu verlangen, ergibt sich grundsätzlich aus § 2042 BGB; gesetzliche Ausnahmen sind zu beachten. Daraus folgt aber kein beliebiges Recht, das Haus zu einem selbst bestimmten Preis zu übernehmen.

Besprechen Sie frühzeitig, ob eine Übernahme finanziert werden kann. Auch ein gemeinsamer Verkauf oder eine vorerst fortgesetzte gemeinsame Verwaltung können Gegenstand der Einigung sein. Bei Streit sollten die rechtlichen Möglichkeiten und Kosten vor weiteren Schritten beraten werden.

Für eine gemeinsame Verhandlungsgrundlage empfehlen wir einen abgestimmten Be­wer­tungsauftrag. Alle Beteiligten sollten denselben Stichtag, Objektumfang und Unterlagenstand verwenden. Ein heutiger Übernahmewert und ein für einen anderen Zweck ermittelter Wert zum Todestag müssen nicht übereinstimmen.

Zu klären sind insbesondere Gebäudezustand, Flächen, Mietverhältnisse, bestehende Nutzungsrechte und notwendige Arbeiten. Ein Inseratspreis eines Nachbarhauses ersetzt diese Untersuchung nicht. Grundlagen erläutert unser Beitrag zum Ver­kehrs­wert.

Angenommen, der Nachlass besteht ausschließlich aus einem Haus im vereinbarten Wert von 480.000 Euro und einem zu berücksichtigenden Darlehen von 80.000 Euro. Beide Geschwister erben je zur Hälfte. Weitere Ansprüche, Kosten oder Ausgleichsposten werden im Beispiel ausdrücklich nicht berücksichtigt.

Das Beispiel orientiert sich an der Verteilung des nach Berichtigung der Nachlassverbindlichkeiten verbleibenden Überschusses nach Erbteilen, wie sie § 2047 BGB vorsieht. Es ist keine verbindliche Abrechnung eines realen Nachlasses.

Übernimmt ein Geschwisterteil das Haus, muss zusätzlich geklärt werden, wie das Darlehen behandelt wird und wer gegenüber der Bank verpflichtet bleibt. Die interne Vereinbarung allein sollte nicht als bestätigte Entlassung aus einem Kredit verstanden werden.

Verpflichtungen zur Grundstücksübertragung bedürfen grundsätzlich der notariellen Beurkundung nach § 311b Absatz 1 BGB. Lassen Sie die konkrete Gestaltung der Erbauseinandersetzung notariell prüfen.

Vor dem Termin empfehlen wir eine abgestimmte Übersicht zu:

• vereinbartem Im­mo­bi­li­enwert und Auszahlungsbetrag,
• weiteren Nachlassgegenständen und Verbindlichkeiten,
• bestätigter Finanzierung und Umgang mit bestehenden Krediten,
• Zahlungstermin, Übergabe, Nutzungen und laufenden Kosten,
• erforderlichen Erklärungen und steuerlichem Beratungsbedarf.

Vergessen Sie neben der Auszahlung nicht die Liquidität für notwendige Arbeiten am Haus.

Senden Sie Grundbuchauszug, Pläne, Flächenangaben, Informationen zum Zustand und gegebenenfalls Mietverträge. Beschreiben Sie, welche Entscheidung die Erbengemeinschaft treffen möchte und welchen Stichtag sie zugrunde legen will.

ARGE HABITAT kann den Im­mo­bi­li­enwert sachverständig einordnen. Die Aufteilung des Nachlasses sowie rechtliche und steuerliche Folgen gehören in die entsprechende Fachberatung. Mehr dazu unter Im­mo­bi­li­en­be­wer­tung bei Erbschaft.

Allgemeine Information; keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.