Hausgeld bei der Ei­gen­tums­woh­nung: Kosten, Umlage und Kaufprüfung

Als Hausgeld oder Wohngeld wird bei Ei­gen­tums­woh­nungen üblicherweise der regelmäßig zu zahlende Vorschuss an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bezeichnet. Gemeint ist hier nicht der staatliche Wohngeldzuschuss. Ausgangspunkt sind die beschlossenen Vorschüsse auf Basis des Wirtschaftsplans; häufig werden monatliche Zahlungen festgelegt.

Nach § 28 WEG beschließen die Eigentümer über Vorschüsse zur Kostentragung und zu Rücklagen. Der Verwalter erstellt dafür einen jährlichen Wirtschaftsplan. Nach Jahresende folgen die Jahresabrechnung und ein Beschluss über Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse. Die monatliche Zahlung ist deshalb keine Garantie, dass später nichts mehr nachzuzahlen ist.

Gegenüber der Gemeinschaft ist die Verpflichtung des Wohnungseigentümers von der Frage zu unterscheiden, welche Kosten ein Mieter aufgrund seines Mietvertrags tragen muss.

Der Einzelwirtschaftsplan zeigt die für die konkrete Wohnung vorgesehenen Positionen. Typischerweise werden laufende Gebäudekosten, Verwaltung und Rücklagenzuführungen zusammengeführt. Ob beispielsweise Heizkosten enthalten sind, hängt von der Versorgung und Abrechnung der Anlage ab.

Finanzierung, eigener Haushaltsstrom und Kosten innerhalb der Wohnung können zusätzlich anfallen. Auch die Grundsteuer wird häufig unmittelbar gegenüber dem Eigentümer erhoben. Prüfen Sie jede Position anhand der Unterlagen, statt sie pauschal als enthalten anzusehen.

Die Gesamtkosten werden nicht zwingend für jede Position gleich verteilt. § 16 Absatz 2 WEG sieht grundsätzlich die Verteilung nach Miteigentumsanteilen vor und erlaubt für einzelne Kosten oder Kostenarten abweichende Beschlüsse. Daneben sind wirksame Vereinbarungen und besondere gesetzliche Regeln zu beachten.

Gleichen Sie deshalb Einzelwirtschaftsplan, Gemeinschaftsordnung und einschlägige Beschlüsse ab. Bei Verbrauchskosten kann die tatsächliche Nutzung eine Rolle spielen. Aus der Wohn­flä­che allein lässt sich die richtige monatliche Zahlung nicht zuverlässig herleiten. Die Teilungserklärung und ihre Nachträge gehören zu den wichtigen Kaufunterlagen.

Hausgeld und mietrechtliche Betriebskosten sind zwei unterschiedliche Abrechnungen. § 556 BGB erlaubt die vertragliche Vereinbarung, dass Mieter Betriebskosten tragen. Die konkrete Umlage setzt eine wirksame Grundlage voraus und muss die einschlägigen Abrechnungsregeln beachten.

§ 1 Absatz 2 BetrKV schließt Verwaltungskosten sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten aus den Betriebskosten aus. Auch die Zuführung zur Erhaltungsrücklage ist keine laufende Betriebskostenposition für die Mietabrechnung. Eine vom Verwalter ausgewiesene Rubrik „umlagefähig“ ersetzt daher nicht die Prüfung des Mietvertrags und der jeweiligen Kostenart.

Bei vermieteten Wohnungen sollten Käufer insbesondere die nicht umlagefähigen laufenden Kosten und den eigenen Liquiditätsbedarf für Rücklagen berücksichtigen. Die Hausgeldabrechnung darf nicht unverändert als Betriebskostenabrechnung an den Mieter weitergereicht werden.

Das folgende frei gewählte Beispiel dient nur der Rechenlogik und ist kein Marktpreis oder empfohlener Richtwert. Für eine Wohnung werden monatlich 420 Euro vorausgezahlt:

Bei einer Selbstnutzung fließen zunächst sämtliche 420 Euro ab, zusätzlich zur Finanzierung und zu außerhalb des Hausgelds anfallenden Kosten. Bei Vermietung verbleiben in diesem vereinfachten Beispiel 150 Euro monatlicher Liquiditätsbedarf beim Eigentümer, wenn die 270 Euro vollständig durch den Mieter gedeckt werden. Das sind 1.800 Euro im Jahr, davon 1.200 Euro Rücklagenzuführung.

Das ist keine vollständige Rendite- oder Steuerbe­rech­nung. Mietausfall, abweichende Abrechnungsergebnisse, Reparaturen im Sondereigentum und Sonderumlagen sind nicht eingerechnet. Rücklagenzuführung und tatsächlich ausgegebene Erhaltungskosten dürfen bei einer Auswertung nicht unbesehen doppelt als Aufwand angesetzt werden.

Ein einzelner Eurobetrag beantwortet diese Frage nicht. Für einen Vergleich braucht es mindestens Wohnungsgröße, Leistungsumfang, Heizkostenregelung, Rücklagenzuführung und Gebäudezustand. Eine Anlage mit Aufzug, größeren Gemeinschaftsflächen oder zentraler Wärmeversorgung kann andere Zahlungen erfordern als ein einfach ausgestattetes Gebäude.

Niedrige Vorschüsse können auf geringe Kosten, aber auch auf knappe Vorsorge oder eine noch nicht angepasste Planung hindeuten. Höhere Zahlungen können eine bewusst stärkere Rücklagenbildung enthalten. Bitten Sie bei auffälligen Veränderungen um eine Aufschlüsselung und vergleichen Sie mehrere Jahresabrechnungen.

Für die Kaufpreisbeurteilung sind nachhaltig zu erwartende Eigentümerkosten und konkrete bauliche Risiken wichtig. Ein Unterschied von beispielsweise 100 Euro Hausgeld bedeutet nicht automatisch einen bestimmten pauschalen Abschlag vom Im­mo­bi­li­enwert.

§ 19 Absatz 2 Nummer 4 WEG nennt die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage als Bestandteil ordnungsmäßiger Verwaltung. Eine vorhandene Rücklage garantiert jedoch nicht, dass alle künftigen Maßnahmen bezahlt werden können.

Prüfen Sie den aktuellen Rücklagenstand zusammen mit geplanten Arbeiten, bestehenden Verpflichtungen und verfügbaren Mitteln. Eine Dachsanierung oder der Ersatz technischer Anlagen kann zusätzlichen Finanzierungsbedarf auslösen. Der Vermögensbericht nach § 28 Absatz 4 WEG enthält den Stand der Rücklagen und wesentliches Gemeinschaftsvermögen.

Lassen Sie bei einem bevorstehenden Kauf bereits beschlossene oder diskutierte Sonderumlagen sowie die zeitliche Kostenzuordnung im Kaufvertrag rechtlich klären. Eine bloße Aussage im Exposé, es sei „alles im Hausgeld enthalten“, reicht dafür nicht.

Fordern Sie vor der verbindlichen Kaufentscheidung möglichst folgende Unterlagen vom Verkäufer an:

• Aktuellen Einzelwirtschaftsplan und Beschluss zu den Vorschüssen einschließlich Fälligkeit.
• Mehrere aktuelle Jahresabrechnungen und zugehörige Beschlüsse.
• Vermögensbericht sowie nachvollziehbare Angaben zu Rücklagen und Zahlungsrückständen.
• Versammlungsprotokolle und Beschlüsse über größere Arbeiten oder Sonderumlagen.
• Bei Vermietung: Mietvertrag, Betriebskostenvereinbarung und aktuelle Mietabrechnung.

Wohnungseigentümer können nach § 18 Absatz 4 WEG Einsicht in Verwaltungsunterlagen verlangen. Kaufinteressenten sollten die Beschaffung über den Verkäufer beziehungsweise mit seiner Mitwirkung organisieren.

Ergebnis der Prüfung sollte eine monatliche Gesamtbelastung mit einer gesonderten Reserve für erkennbare Risiken sein. Die sachverständige Kaufberatung verbindet diese wirtschaftlichen Informationen mit Besichtigung und Werteinordnung; die individuelle rechtliche oder steuerliche Prüfung erfolgt durch die zuständigen Berater.