Hauswert beim Zu­ge­winn­aus­gleich: Stichtage und Be­wer­tung richtig trennen

Was der Zu­ge­winn­aus­gleich tatsächlich vergleicht

Nach § 1373 BGB ist Zugewinn der Betrag, um den das Endvermögen eines Ehegatten sein Anfangsvermögen übersteigt. Eine Immobilie wird deshalb dem Vermögen des jeweiligen Eigentümers zugerechnet; gemeinsames Eigentum ist entsprechend den Eigentumsverhältnissen zu betrachten.

Der Ver­kehrs­wert des Hauses ist nur eine Position innerhalb der Vermögensbilanz. Darlehen und weitere Verbindlichkeiten werden nach den familienrechtlichen Regeln gesondert berücksichtigt. Ein Gut­ach­ten berechnet daher nicht automatisch den Zu­ge­winn­aus­gleichsanspruch.

Anfangs- und Endvermögen haben eigene Stichtage

§ 1376 BGB knüpft die Wertermittlung des Anfangs- und Endvermögens an unterschiedliche Zeitpunkte. Wurde eine Immobilie während der Ehe erworben, geerbt oder verschenkt, können weitere rechtliche und zeitliche Abgrenzungen notwendig sein.

Für jeden Be­wer­tungszeitpunkt sind die damaligen Marktverhältnisse und der damalige Grundstückszustand zu rekonstruieren. Derselbe heutige Gebäudebestand darf nicht ungeprüft für alle Stichtage angesetzt werden.

Marktentwicklung und Investitionen auseinanderhalten

Wertänderungen können aus dem Grundstücksmarkt, aus baulichen Maßnahmen oder aus Änderungen von Nutzung und Rechten entstehen. Historische Unterlagen helfen, diese Einflüsse zwischen den Stichtagen sachgerecht zuzuordnen.

Modernisierungskosten sind nicht automatisch in gleicher Höhe als Wertsteigerung anzusetzen. Entscheidend ist, wie sich die Maßnahme am jeweiligen Stichtag auf den marktbezogenen Im­mo­bi­li­enwert ausgewirkt hat.

Welche Unterlagen die Be­wer­tung benötigt

Benötigt werden regelmäßig Grundbuchauszüge, Kauf- oder Übertragungsverträge, Bauunterlagen, Flächen, Darlehensinformationen sowie Nachweise über Modernisierungen und damalige Zustände. Bei länger zurückliegenden Stichtagen sind Fotos und Rechnungen besonders hilfreich.

Die Be­wer­tung sollte Eigentumsanteil, Stichtag, Rechte, Belastungen, Datenquellen und Verfahren eindeutig dokumentieren. Die rechtliche Einordnung von Anfangsvermögen, privilegiertem Erwerb und Verbindlichkeiten bleibt von der reinen Im­mo­bi­li­enwertermittlung getrennt.

Passende Unterstützung

Wenn für den Zu­ge­winn­aus­gleich belastbare Im­mo­bi­li­enwerte zu einem oder mehreren Stichtagen benötigt werden, klären wir Eigentum, Zustand und Be­wer­tungsumfang.

Weiterlesen

• Im­mo­bi­li­enwert ermitteln: Daten, Verfahren und Grenzen
• Ver­kehrs­wert: Bedeutung, Ermittlung und Verkaufspreis
• Bodenrichtwert: Ermittlung, Beispiel und Grundstückswert

Quellen und Einordnung

• § 1373 BGB – Zugewinn
• § 1375 BGB – Endvermögen
• § 1376 BGB – Wertermittlung

Die Beispiele erläutern das Verfahren und ersetzen keine objektbezogene Bewertung. Steuerliche oder rechtliche Verwendungszwecke müssen vor der Beauftragung gesondert geklärt werden.