Immobilienbewertung für die Schenkungsteuer: Steuerwert und Nachweis
Bei einer Immobilienschenkung wird der steuerliche Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz ermittelt. Dieser Wert ist von einer freien Marktpreiseinschätzung zu unterscheiden. Unter bestimmten Voraussetzungen kann ein niedrigerer gemeiner Wert nachgewiesen werden.
ARGE HABITAT Redaktion · Grundlagen und Quellenstand: 2026-09-05
Wie das Finanzamt den Grundbesitz bewertet
Für die Schenkungsteuer verweist § 12 ErbStG bei Grundbesitz auf die Bewertungsvorschriften des Bewertungsgesetzes. Je nach Grundstücksart kommen dort typisierte Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren zur Anwendung.
Der festgestellte Grundbesitzwert ist ein steuerlicher Wert. Er muss nicht identisch mit einem individuell ermittelten Verkehrswert oder einem später erzielten Verkaufspreis sein.
Der Ausführungszeitpunkt der Schenkung ist entscheidend
Bei Schenkungen unter Lebenden entsteht die Steuer grundsätzlich mit der Ausführung der Zuwendung. Dieser Zeitpunkt ist für die Bewertung und die zugehörigen tatsächlichen Verhältnisse sorgfältig festzustellen.
Grundbuchvollzug, Vertragsgestaltung und Besitzübergang dürfen nicht pauschal gleichgesetzt werden. Der steuerlich maßgebliche Zeitpunkt sollte anhand des konkreten Vertrags geprüft werden.
Niedrigeren gemeinen Wert nachweisen
§ 198 BewG erlaubt den Nachweis, dass der gemeine Wert am Bewertungsstichtag niedriger ist als der typisiert ermittelte Wert. Das Gesetz nennt dafür bestimmte Gutachten und unter Voraussetzungen auch einen stichtagsnahen Kaufpreis.
Ein beliebiger Online-Wert oder eine kurze Maklermeinung erfüllt die gesetzlichen Anforderungen nicht automatisch. Gutachtenart, Qualifikation und Bewertungsmethode müssen zum vorgesehenen Nachweis passen.
Steuerliche Bewertung und Schenkungsplanung trennen
Die Immobilienbewertung ermittelt den Wert des übertragenen Grundstücks oder Rechts. Freibeträge, Gegenleistungen, vorbehaltene Rechte und die konkrete Steuerberechnung sind eigenständige steuerliche Fragen.
Diese Seite behandelt gezielt die Bewertung für die Schenkungsteuer. Allgemeine Fragen zum Schenkungsvertrag, zu Wohnrecht oder Nießbrauch und zur späteren Nutzung sollten zusätzlich rechtlich und steuerlich geklärt werden.
Passende Unterstützung
Wenn für eine Immobilienschenkung ein niedrigerer gemeiner Wert nachvollziehbar nachgewiesen werden soll, klären wir Stichtag, Objekt und gesetzliche Anforderungen.
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Quellen und Einordnung
Die Beispiele erläutern das Verfahren und ersetzen keine objektbezogene Bewertung. Steuerliche oder rechtliche Verwendungszwecke müssen vor der Beauftragung gesondert geklärt werden.