Kaufpreisaufteilung: Gebäude und Grundstück richtig trennen

Eine nachvollziehbare Aufteilung orientiert sich an den tatsächlichen Wertverhältnissen. Ein möglichst hoher Gebäudeanteil ist deshalb kein frei wählbares Ziel. Entscheidend ist, dass sich die angesetzten Werte für die konkrete Immobilie begründen lassen. 3

Bei einer zur Einkünfteerzielung genutzten Immobilie kann die Gebäudeabschreibung, kurz AfA, steuerlich berücksichtigt werden. Die Anschaffungskosten des Grund und Bodens gehören dagegen nicht zur Gebäude-AfA. Bei vollständig privater Eigennutzung gibt es grundsätzlich keine entsprechende Gebäudeabschreibung als Werbungskosten. 1 6

Für die reguläre lineare AfA von Wohngebäuden gelten nach § 7 Absatz 4 EStG folgende Sätze: 6

Maßgeblich ist hier die Fertigstellung, nicht allein das Kaufjahr. Sonderregelungen, etwa zur degressiven AfA oder einer nachgewiesenen kürzeren tatsächlichen Nutz­ungs­dau­er, sind gesondert zu prüfen. Im Anschaffungsjahr kann die AfA zeitanteilig anzusetzen sein. 6

Wenn eine Aufteilung anhand einer Be­wer­tung erforderlich ist, werden zunächst Boden- und Gebäudewert gesondert ermittelt. Anschließend wird der aufzuteilende Kaufpreis im Verhältnis dieser Werte verteilt. Das bestätigt der Bundesfinanzhof (BFH), Urteil vom 20.09.2022 – IX R 12/21, Leitsatz 1: 4

„Zunächst sind Boden- und Gebäudewert gesondert zu ermitteln“

Die anschließende Verhältnisrechnung verteilt die Anschaffungskosten auf beide Bestandteile.

Die Rechenregel lautet:

Gebäudeanteil = Gebäudewert ÷ (Gebäudewert + Bodenwert)

Auf das Gebäude entfallender Kaufpreis = Gesamtkaufpreis × Gebäudeanteil

Nicht sachgerecht ist die sogenannte Restwertmethode: Dabei würde der ermittelte Bodenwert einfach vom gezahlten Kaufpreis abgezogen und der gesamte Rest dem Gebäude zugerechnet. Auf diese Abgrenzung weist auch das Bundesfinanzministerium ausdrücklich hin. 1

Eine feste Aufteilung wie „80 Prozent Gebäude, 20 Prozent Grundstück“ lässt sich daraus nicht ableiten. Eine solche Quote muss zu den Wertverhältnissen des Einzelfalls passen. 3 4

Das folgende vereinfachte Beispiel ist frei gewählt und keine Be­wer­tung eines konkreten Objekts.

Angenommen, eine vermietete Immobilie kostet 500.000 Euro. Eine fachliche Be­wer­tung ergibt für die Aufteilung einen Gebäudewert von 420.000 Euro und einen Bodenwert von 180.000 Euro. Die Summe der Be­wer­tungswerte beträgt damit 600.000 Euro. Sie wird in diesem Beispiel ausschließlich genutzt, um das Verhältnis zu bestimmen.

Der steuerlich aufzuteilende Kaufpreis wird somit nicht durch die höhere Summe der Be­wer­tungswerte ersetzt. Die Werte liefern das Aufteilungsverhältnis. Diese Unterscheidung folgt aus der vom BFH beschriebenen Verhältnisrechnung. 4

Zusätzlich fallen im Beispiel 50.000 Euro berücksichtigungsfähige, gemeinsam zuzuordnende Anschaffungsnebenkosten an. Auch solche Erwerbsnebenkosten sind einzubeziehen, etwa Grunderwerbsteuer sowie Erwerbsnotar- und Maklerkosten. 2

Bei unterstellten 2 Prozent linearer AfA ergeben sich für ein volles Jahr 7.700 Euro Gebäudeabschreibung. Das ist ein Abschreibungsbetrag, keine Steuererstattung in gleicher Höhe. 6

Das Beispiel unterstellt vollständige Vermietung, keine gesonderten Wirtschaftsgüter und keine Sonderregelungen. Welche einzelnen Kosten im konkreten Fall einzubeziehen sind, sollte die steuerliche Beratung prüfen.

Eine im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung ist grundsätzlich zu berücksichtigen. Sie ist jedoch nicht allein deshalb steuerlich verbindlich, weil sie notariell beurkundet wurde.

Der Bundesfinanzhof (BFH), Urteil vom 16.09.2015 – IX R 12/14, Leitsatz, verlangt unter anderem, dass die Aufteilung 3

„nicht nur zum Schein getroffen wurde sowie keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt“

Außerdem darf sie nach einer Gesamtwürdigung die realen Wertverhältnisse nicht grundlegend verfehlen und wirtschaftlich unhaltbar sein. Die Vertragsklausel ersetzt deshalb keine sachliche Begründung der angesetzten Anteile.

Unsere Empfehlung: Die Aufteilung möglichst schon vor der Beurkundung prüfen und ihre Grundlagen dokumentieren. Das erleichtert eine spätere Erklärung gegenüber der steuerlichen Beratung oder dem Finanzamt.

Das Bundesfinanzministerium stellt eine kostenlose Arbeitshilfe und Anleitung mit Stand März 2026 bereit. Sie dient der typisierten Kaufpreisaufteilung und der Plausibilitätsprüfung. 1

Die aktuelle Anleitung berücksichtigt Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren. Ihre Prüfreihenfolge ist kein allgemeiner rechtlicher Vorrang eines Verfahrens. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale werden in der typisierten Be­rech­nung nicht berücksichtigt. Das BMF bezeichnet das Ergebnis als sachverständig begründet widerlegbare Schätzung. 2

Zur damaligen Arbeitshilfe entschied der Bundesfinanzhof (BFH), Urteil vom 21.07.2020 – IX R 26/19, Leitsatz 1: Eine wirtschaftlich unhaltbare Vertragsaufteilung darf das Finanzgericht nicht einfach durch die damit ermittelte Aufteilung ersetzen. 5

Leitsatz 2 nennt als einen Kritikpunkt die

„Verengung der zur Verfügung stehenden Be­wer­tungsverfahren auf das (vereinfachte) Sachwertverfahren“

Diese Aussage betrifft die damals untersuchte Fassung. Die aktuelle Anleitung von 2026 berücksichtigt mehrere Verfahren. Das Urteil begründet daher keine pauschale Unbrauchbarkeit heutiger Fassungen. 2 5

Für Eigentümer bedeutet das: Eingaben und Ergebnis prüfen; bei Besonderheiten nicht allein auf die Tabellenbe­rech­nung vertrauen.

Auch zu einer Ei­gen­tums­woh­nung gehört ein Anteil am Grundstück. In der BMF-Arbeitshilfe werden dafür die gesamte Grundstücksgröße und der zugehörige Miteigentumsanteil erfasst. Für die Kaufpreisaufteilung ist laut Anleitung der Zeitpunkt des Kaufvertrags maßgeblich, nicht der spätere Nutzen- und Lastenwechsel. 2

Zur Vorbereitung empfehlen wir, Kaufvertrag, Grundbuchangaben und Teilungserklärung nebeneinanderzulegen. Stimmen Wohnungsbezeichnung und Miteigentumsanteil überein? Sind Stellplätze oder weitere Einheiten mitgekauft worden? Solche Fragen sollten vor der Be­rech­nung geklärt werden.

Eine zusätzliche Prüfung empfehlen wir insbesondere bei:

• erheblichen Schäden oder umfangreichen Modernisierungen;
• ungewöhnlichen Grundstückszuschnitten oder Nutzungsrechten;
• gemischter Wohn- und Gewerbenutzung;
• deutlichen, nicht erklärten Abweichungen zwischen Vertragsaufteilung und Be­rech­nung;
• Rückfragen des Finanzamts zu den Wertansätzen.

Welches Be­wer­tungsverfahren geeignet ist, hängt von den tatsächlichen Gegebenheiten des Objekts ab. Dazu BFH, Urteil vom 20.09.2022 – IX R 12/21, Leitsätze 2 und 3: Ein allgemeiner Verfahrensvorrang für bestimmte Gebäudearten besteht nicht. 4

Ein Gut­ach­ten sollte die Datengrundlagen, die Verfahrenswahl und die Herleitung der Anteile nachvollziehbar dokumentieren. Eine garantierte Anerkennung durch das Finanzamt sollte daraus nicht versprochen werden.

Für eine erste Prüfung empfehlen wir diese Zusammenstellung:

Diese Liste ist eine Vorbereitungshilfe. Welche Unterlagen tatsächlich benötigt werden, hängt vom Objekt und Prüfauftrag ab.

Sie möchten den Gebäude- und Grundstücksanteil Ihrer Immobilie nachvollziehbar ermitteln lassen? Fragen Sie bei ARGE HABITAT eine Be­wer­tung an. Beschreiben Sie kurz das Objekt, den Kaufzeitpunkt und ob bereits eine Aufteilung oder eine Rückfrage des Finanzamts vorliegt.

Die Im­mo­bi­li­en­be­wer­tung liefert die fachliche Grundlage. Die steuerliche Verwendung und individuelle Gestaltung stimmen Sie mit Ihrer steuerlichen Beratung ab.

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Hinweis: Dieser Beitrag bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung.