Nießbrauch und Im­mo­bi­li­enwert: Nutzung, Kosten und Wertminderung richtig einordnen

§ 1030 BGB beschreibt den Nießbrauch als Recht, die Nutzungen einer Sache zu ziehen. Einzelne Nutzungen können ausgeschlossen werden. Bei einer Immobilie können beispielsweise eigene Nutzung oder Mieterträge betroffen sein; maßgeblich bleibt die konkrete Vereinbarung.

Der Nießbraucher wird dadurch nicht zum Eigentümer. Lassen Sie deshalb bei Kauf, Übertragung oder Be­wer­tung Grundbucheintrag und Bestellungsurkunde gemeinsam prüfen. Das Schlagwort „lebenslanger Nießbrauch“ beantwortet noch nicht, welche Räume, Erträge und Verpflichtungen tatsächlich erfasst sind.

Ein Nießbrauch kann wirtschaftlich weiter reichen als ein auf die eigene Wohnnutzung begrenztes Recht. Für die konkrete Abgrenzung sollten Sie insbesondere prüfen, ob und in welchem Umfang die Überlassung an Dritte und der Bezug von Mieten zulässig sind. Unser Beitrag zum Wohnrecht erläutert dessen eigenständige Be­wer­tungsfragen.

Beide Begriffe sollten deshalb weder im Exposé noch in einer Be­rech­nung gleichgesetzt werden. Auch beim Umzug der berechtigten Person sind Rechtsinhalt und tatsächliche weitere Nutzung gesondert zu klären.

Nach § 1041 BGB muss der Nießbraucher den wirtschaftlichen Bestand erhalten; Ausbesserungen und Erneuerungen treffen ihn nach dieser Regel nur im Rahmen gewöhnlicher Unterhaltung. Daraus folgt keine pauschale Antwort auf jede größere Reparatur.

Für die Be­wer­tung empfehlen wir eine nach Positionen geordnete Übersicht: Wer trägt laufende Betriebskosten, gewöhnliche Instandhaltung und au­ßer­ge­wöhn­li­che Maßnahmen? Welche Regelungen stehen in der Urkunde? Welche Arbeiten sind bereits absehbar? Lassen Sie zweifelhafte Zuordnungen rechtlich prüfen, bevor sie in eine Rechnung eingehen.

Der Be­wer­tungsrahmen steht in § 47 ImmoWertV. Eine pauschale Prozentminderung wäre ohne Objekt- und Vertragsprüfung nicht nachvollziehbar.

Das folgende Beispiel zeigt ausschließlich eine vereinfachte Rechenstruktur. Alle Zahlen einschließlich des Faktors sind angenommen; es handelt sich weder um einen steuerlichen Tabellenwert noch um eine Be­wer­tung einer bestimmten Person.

Die 80.000 Euro sind noch kein automatisch identischer Abschlag vom Verkaufspreis. Rechtsumfang, Kostenverteilung, Laufzeit, Markteinfluss und gewähltes Be­wer­tungsmodell müssen fachlich aufeinander abgestimmt sein.

Bei einer natürlichen Person erlischt der Nießbrauch nach § 1061 BGB mit ihrem Tod. Daneben sind die konkreten vertraglichen und rechtlichen Voraussetzungen des Einzelfalls zu prüfen.

Unterstellen Sie bei einem geplanten Kauf nicht, dass ein Eigentümerwechsel oder ein Umzug das Recht von selbst beseitigt. Soll eine vorzeitige Aufgabe oder Ablösung vereinbart werden, gehören die rechtliche Umsetzung und mögliche steuerliche Folgen vorab in die zuständige Beratung. Ein Rechenwert legt keine verbindliche Ablösesumme fest.

Hilfreich sind Grundbuch, Bestellungsurkunde und Nachträge, Angaben zum Umfang der Nutzung, Mietverträge, Kostenaufstellungen sowie Informationen zu Zustand und anstehenden Arbeiten. Der gewünschte Stichtag und Be­wer­tungszweck sollten eindeutig feststehen.

Für eine marktbezogene Be­wer­tung und eine steuerliche Be­wer­tung gelten unterschiedliche Anforderungen; übernehmen Sie Ergebnisse nicht ungeprüft zwischen diesen Zwecken. ARGE HABITAT klärt den passenden Gut­ach­tenumfang anhand der vorhandenen Unterlagen. Dieser Beitrag bietet allgemeine Information und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.