Immobilie im Sanierungsgebiet: Kauf, Genehmigung und Ausgleichsbetrag

Nach § 136 BauGB dienen städtebauliche Sanierungsmaßnahmen dazu, städtebauliche Missstände wesentlich zu verbessern oder ein Gebiet umzugestalten. Die Gemeinde legt das Gebiet nach § 142 BauGB durch Sanierungssatzung förmlich fest und bestimmt Ziele, räumliche Abgrenzung und Verfahrensart.

Nicht jede Modernisierungsinitiative oder jedes Fördergebiet ist automatisch ein förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet. Maßgeblich sind die veröffentlichte Satzung und die genaue Grundstückszuordnung.

Die Sanierungssatzung muss erkennen lassen, ob die besonderen sanierungsrechtlichen Bodenwertvorschriften gelten. Im vereinfachten Sanierungsverfahren werden die Vorschriften des Dritten Abschnitts ausgeschlossen. Damit gelten insbesondere die besonderen Regeln über sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen und den Ausgleichsbetrag nicht.

Zusätzlich kann die Gemeinde im vereinfachten Verfahren die Genehmigungspflicht nach § 144 BauGB vollständig oder teilweise ausschließen. Deshalb darf weder aus dem Wort „Sanierungsgebiet“ noch aus allgemeinen Informationen vorschnell auf Genehmigung oder Ausgleichsbetrag geschlossen werden.

Nach § 143 BauGB wird bei betroffenen Grundstücken grundsätzlich ein Sanierungsvermerk in das Grundbuch eingetragen. Er informiert über die Lage im Sanierungsgebiet, ist aber keine bezifferte Geldforderung und nennt nicht alle konkreten Rechtsfolgen.

Ist im vereinfachten Verfahren die Genehmigungspflicht nach § 144 Absatz 2 ausgeschlossen, wird der Sanierungsvermerk nach § 143 Absatz 2 nicht eingetragen. Ein fehlender Vermerk beweist daher nicht in jedem Fall, dass das Grundstück außerhalb eines Sanierungsgebiets liegt. Satzung und Gemeindeauskunft bleiben entscheidend.

Soweit § 144 BauGB nach der Sanierungssatzung anwendbar ist, können unter anderem bauliche Vorhaben, bestimmte längerfristige Nutzungsverträge, Grundstücksverkäufe, Erbbaurechte, Grundstücksbelastungen, Baulasten und Grundstücksteilungen einer schriftlichen Genehmigung der Gemeinde bedürfen.

Die Genehmigungspflicht ist kein generelles Verbot. Die Gemeinde prüft, ob das Vorhaben oder Rechtsgeschäft die Sanierung erschweren oder den Zielen widersprechen würde. Beim Kauf übernimmt regelmäßig das Notariat die verfahrensrechtliche Abstimmung; Käufer sollten Voraussetzungen und mögliche Auflagen trotzdem vor wirtschaftlich bindenden Entscheidungen kennen.

Im nicht vereinfachten Verfahren hat der Eigentümer nach § 154 BauGB grundsätzlich einen Ausgleichsbetrag in Höhe der sanierungsbedingten Erhöhung des Bodenwerts zu entrichten. Verglichen werden der Bodenwert ohne beabsichtigte oder durchgeführte Sanierung (Anfangswert) und der Bodenwert nach rechtlicher und tatsächlicher Neuordnung des Gebiets (Endwert).

Der Betrag ist grundsätzlich nach Abschluss der Sanierung zu entrichten und wird durch Bescheid angefordert. Vorauszahlungen, vorzeitige Festsetzung oder eine freiwillige Ablösung vor Abschluss können unter gesetzlichen Voraussetzungen vorkommen. Eigene anrechenbare Aufwendungen und bereits berücksichtigte Vorteile sind nach § 155 BauGB zu prüfen. Ein pauschaler Prozentsatz des Kaufpreises wäre daher falsch.

Der Kaufvertrag sollte eindeutig regeln, wer bereits festgesetzte, vorausgezahlte, abgelöste oder künftig entstehende Ausgleichsbeträge wirtschaftlich trägt. Nach § 154 wird grundsätzlich der Eigentümer herangezogen; der Ausgleichsbetrag ruht jedoch nicht als öffentliche Last auf dem Grundstück. Zeitpunkt des Eigentumswechsels und vertragliche Risikozuordnung sind deshalb wichtig.

Käufer sollten sich von der Gemeinde den Verfahrensstand, die Verfahrensart, Sanierungsziele, Genehmigungslage sowie bekannte oder geschätzte Ausgleichsbeträge schriftlich erläutern lassen. Eine unverbindliche Schätzung ist noch kein späterer Festsetzungsbescheid.

Für bestimmte Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet können steuerliche Begünstigungen nach § 7h EStG beziehungsweise bei Eigennutzung nach § 10f EStG in Betracht kommen. Die bloße Lage im Gebiet genügt nicht.

Maßnahmen müssen die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllen und mit der Gemeinde abgestimmt beziehungsweise durch sie bescheinigt werden. Vor Beginn der Arbeiten sollten Eigentümer Verfahren, Bescheinigung und steuerliche Anerkennung mit Gemeinde und Steuerberater klären. Eine nachträgliche Hoffnung auf Förderung ist riskant.

Ein Sanierungsgebiet ist weder automatisch wertmindernd noch automatisch wertsteigernd. Positiv wirken können verbesserte Infrastruktur, aufgewerteter öffentlicher Raum und Fördermöglichkeiten. Belastend können Genehmigungsvorbehalte, Bauauflagen, zeitliche Unsicherheit, Ausgleichsbeträge oder Nutzungseinschränkungen sein.

Für die Be­wer­tung sind Verfahrensart, Sanierungsstand, Anfangs- und Endwertsystem, konkrete Ziele, absehbare Maßnahmen, Vertragsregelungen und Marktreaktion zu untersuchen. Sanierungsbedingte Bodenwertsteigerungen dürfen nicht doppelt als Kaufpreisvorteil und späterer Ausgleichsbetrag angesetzt werden.

• Liegt das konkrete Grundstück innerhalb der rechtskräftigen Sanierungssatzung?
• Wird das vereinfachte oder das nicht vereinfachte Verfahren angewandt?
• Welche Teile der Genehmigungspflicht nach § 144 gelten tatsächlich?
• Welche Sanierungsziele betreffen Grundstück und geplante Nutzung?
• Ist ein Sanierungsvermerk eingetragen, und fehlen trotzdem weitere Satzungsinformationen?
• Gibt es Schätzungen, Vorauszahlungen, Ablösungsvereinbarungen oder Bescheide zum Ausgleichsbetrag?
• Welche eigenen Aufwendungen können nach § 155 berücksichtigt werden?
• Wer trägt bekannte und künftige Beträge nach dem Kaufvertrag?
• Sind Umbau und Nutzung bereits sanierungsrechtlich abgestimmt?
• Wurden steuerliche Voraussetzungen vor Beginn der Maßnahmen geklärt?