Dachboden als Wohnraum: Was vor Ausbau, Kauf und Be­wer­tung zu prüfen ist

Lassen Sie sich Bauunterlagen und vorhandene Genehmigungen zeigen. Stimmen die dort bezeichneten Räume mit der tatsächlichen Nutzung überein? Ist ein Speicher eingezeichnet, während das Exposé ein Schlafzimmer nennt, sollte der Widerspruch vor der Be­wer­tung geklärt werden.

Welche Verfahren und Anforderungen für einen Ausbau gelten, hängt vom Standort und Vorhaben ab. Besprechen Sie eine Nutzungsänderung deshalb mit der zuständigen Bauaufsicht und einer qualifizierten Planung. Eine lange bestehende Nutzung ist für sich kein ausreichender Nachweis ihrer Zulässigkeit.

Für eine erste Bestandsaufnahme empfehlen wir, Tragfähigkeit, Zugang, Rettungswege, Brandschutz, Belichtung, Lüftung und Feuchteschutz gemeinsam zu betrachten. Neue Oberflächen allein beantworten diese Fragen nicht.

Die Anforderungen an Aufenthaltsräume richten sich nach Landesrecht. Beispielsweise regelt Art. 45 BayBO in Bayern Raumhöhen sowie Belichtung und Belüftung und enthält Ausnahmen für bestimmte Gebäudeklassen. Eine einzelne Mindesthöhe aus einem Internetartikel darf deshalb nicht ungeprüft auf jedes Dachgeschoss in Deutschland übertragen werden.

Bei einer Be­rech­nung nach Wohn­flä­chenverordnung gehören unter anderem Bodenräume als Zubehörräume und Räume, die den bauordnungsrechtlichen Anforderungen an ihre Nutzung nicht genügen, nicht zur Wohn­flä­che. Maßgeblich ist § 2 WoFlV.

Zusätzlich beeinflussen Dachschrägen die anrechenbare Fläche. Die ausführlichen Höhenregeln und ein Rechenbeispiel finden Sie im Beitrag zur Wohn­flä­chen­be­rech­nung. Klären Sie zunächst, welche Be­rech­nungsgrundlage für Ihren Anlass anzuwenden ist.

Ein Aufmaß dokumentiert die Maße; es ersetzt keine bauordnungsrechtliche Prüfung. Diese beiden Arbeitsschritte sollten nachvollziehbar auseinandergehalten werden.

Bei einem schon ausgebauten Dachgeschoss sollte auch dokumentiert werden, welche Arbeiten wann durchgeführt wurden. Fehlen Nachweise, ist diese Unsicherheit offen zu benennen. Sie sollte nicht durch eine scheinbar präzise Quadratmeterangabe verdeckt werden.

Für eine Entscheidung empfiehlt sich der Vergleich des heutigen Zustands mit einer konkret beschriebenen, zulässigen Ausbauvariante. Zu deren Budget gehören neben dem Innenausbau auch Planung und gegebenenfalls Arbeiten an Dach, Erschließung und Haustechnik. Welche Positionen anfallen, muss am Gebäude untersucht werden.

Ein hypothetischer Aufwand von 70.000 Euro begründet keinen automatischen Wertzuwachs von 70.000 Euro. Die Zahl ist hier ausschließlich ein Beispiel. Entscheidend ist, welchen zusätzlichen Nutzen der örtliche Markt dem fertigen, rechtlich geklärten Ausbau beimisst und welche Unsicherheiten verbleiben.

Führen Sie nachgewiesene Wohn­flä­che, sonstige Fläche und lediglich geplantes Ausbaupotenzial getrennt auf. Lassen Sie offene Fragen möglichst vor der verbindlichen Kaufentscheidung klären. Eine Be­rech­nung, die alle Quadratmeter zum gleichen Preis ansetzt, kann diese Unterschiede verdecken.

ARGE HABITAT berücksichtigt den dokumentierten Zustand und die geklärten Nutzungsmöglichkeiten bei der Im­mo­bi­li­en­be­wer­tung. Weitere Prüfpunkte finden Sie in unserer Checkliste zum Kauf eines alten Hauses. Der Beitrag ersetzt weder eine Bauplanung noch eine individuelle rechtliche Prüfung.