Haus überschreiben: Ablauf, Absicherung und Im­mo­bi­li­enwert klären

„Überschreiben“ ist ein Alltagsbegriff für die Übertragung des Eigentums. Häufig handelt es sich um eine Schenkung an Kinder oder andere Angehörige. Werden Zahlungen, Schuldenübernahmen oder andere Leistungen vereinbart, kann die Gestaltung ganz oder teilweise entgeltlich sein. Welche rechtliche und steuerliche Einordnung zutrifft, muss anhand des Vertrags geprüft werden.

Anders als bei einer letztwilligen Verfügung wird die Übertragung bereits zu Lebzeiten vollzogen. Ein Testament allein ändert die Eigentümerstellung im Grundbuch nicht schon heute. Vor der Entscheidung sollte daher feststehen, weshalb die vorzeitige Übertragung gewünscht ist und welche Rechte beim bisherigen Eigentümer verbleiben sollen.

Der Vertrag über die Verpflichtung zur Grundstücksübertragung bedarf nach § 311b Absatz 1 BGB der notariellen Beurkundung. Für den Eigentumswechsel sind grundsätzlich die dingliche Einigung und die Eintragung im Grundbuch erforderlich; dies ergibt sich aus § 873 BGB. Die Unterschrift unter den Vertrag allein ist daher nicht mit der abgeschlossenen Umschreibung gleichzusetzen.

Sinnvoll ist diese Vorbereitung:

1. Eigentümer, Empfänger und zu übertragende Anteile festlegen.
2. Grundbuch, Finanzierung, Objektunterlagen und bestehende Rechte zusammentragen.
3. Im­mo­bi­li­enwert und wirtschaftliche Auswirkungen klären.
4. Absicherung, Gegenleistungen und steuerliche Folgen beraten lassen.
5. Vertragsentwurf prüfen und notariell beurkunden.
6. Den Vollzug einschließlich vereinbarter Rechte und Grundbucheintragung begleiten.

Die konkrete Dauer hängt unter anderem von erforderlichen Zustimmungen und dem Grundbuchverfahren ab. Eine feste Bearbeitungszeit sollte ohne Kenntnis des Einzelfalls nicht zugesagt werden.

Wer im Haus bleiben möchte, sollte Umfang, Dauer und Absicherung seiner Nutzung ausdrücklich regeln lassen. Dabei ist zu klären, welche Räume genutzt werden dürfen, wer welche Kosten trägt und was bei einem späteren Auszug oder Pflegebedarf geschieht. Mündliche Zusagen innerhalb der Familie ersetzen keine belastbare Vertragsgestaltung.

Wohnrecht und Nießbrauch verfolgen unterschiedliche Zwecke. Soll neben dem Wohnen auch die Nutzung von Mieteinnahmen gesichert werden, muss dies bei der Auswahl und Ausgestaltung des Rechts berücksichtigt werden. Die verlinkten Beiträge erläutern die Unterschiede und Be­wer­tungsfragen.

Besprechen Sie mit dem Notariat auch mögliche Rückübertragungsrechte, etwa für bestimmte Fälle einer Veräußerung, Insolvenz oder des Vorversterbens des Empfängers. Ob und wie solche Regelungen vereinbart und gesichert werden können, ist individuell zu gestalten.

Grundstückseigentum, Grundpfandrechte und persönliche Darlehensschuld sind getrennt zu prüfen. Aus der Übertragung des Hauses folgt nicht automatisch, dass der bisherige Kreditnehmer gegenüber der Bank von seiner Schuld befreit ist.

Für eine zwischen Schuldner und Übernehmer vereinbarte Schuldübernahme verlangt § 415 BGB die Genehmigung des Gläubigers. Stimmen Sie daher frühzeitig mit Bank und Notariat ab, wer künftig welche Zahlungen übernimmt, welche Sicherheiten bestehen bleiben und ob eine Entlassung aus der persönlichen Haftung möglich ist.

Eine familiäre Vereinbarung, das Kind zahle künftig die Raten, sollte nicht ungeprüft als vollständige Befreiung der Eltern von allen Verpflichtungen verstanden werden.

Der Wert liefert eine nachvollziehbare Grundlage für familiäre Ausgleichsüberlegungen und für die wirtschaftliche Prüfung der Gestaltung. Dafür müssen Be­wer­tungsstichtag, Grundstück, Gebäudezustand, Nutzung und wertrelevante Rechte bekannt sein. Ein Preis aus einem Online-Inserat ist kein Ersatz für die Be­wer­tung des konkreten Hauses.

Eine Ver­kehrs­wertermittlung und die steuerliche Be­wer­tung sind nicht automatisch identisch. Auch Schulden oder Nutzungsrechte dürfen nicht ohne Prüfung ihrer Behandlung pauschal vom Marktwert abgezogen werden. Soll ein Gut­ach­ten gegenüber dem Finanzamt verwendet werden, muss dieser Zweck vor der Beauftragung ausdrücklich geklärt werden.

Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach den gesetzlichen Gebühren und dem jeweiligen Geschäftswert. § 46 GNotKG beschreibt für die Wertbestimmung einer Sache den Ver­kehrs­wert als Ausgangspunkt. Umfang und Gestaltung des Geschäfts können die Kosten beeinflussen. Fordern Sie deshalb eine konkrete Kostenauskunft an, statt eine feste Prozentpauschale als verbindlich anzunehmen.

Bei unbeschränkter Schenkungsteuerpflicht sieht § 16 ErbStG beispielsweise einen persönlichen Freibetrag von 400.000 Euro für Kinder und 500.000 Euro für Ehegatten oder Lebenspartner vor. Frühere Erwerbe von derselben Person innerhalb von zehn Jahren sind nach § 14 ErbStG einzubeziehen. Der Freibetrag bezieht sich nicht pauschal auf „das Haus“ unabhängig von Eigentümern, Empfängern und früheren Zuwendungen.

§ 3 GrEStG enthält unter anderem Ausnahmen für Schenkungen und Erwerbe zwischen in gerader Linie Verwandten. Auflagen und Gegenleistungen können zusätzliche Prüfungen erfordern. Eine Befreiung von der Grunderwerbsteuer bedeutet zudem nicht automatisch Freiheit von Schenkung- oder Einkommensteuer.

Eine Überschreibung an ein Kind beantwortet nicht automatisch, wie andere Angehörige berücksichtigt werden. Ausgleichszahlungen, erbrechtliche Anrechnungen und mögliche Pflichtteilsergänzungen sollten gemeinsam beraten werden. Der bestehende Beitrag zur Pflichtteilsergänzung bei Im­mo­bi­li­en vertieft diese Fragen.

Ebenso wichtig ist die eigene langfristige Versorgung. § 528 BGB sieht unter bestimmten Voraussetzungen einen Rückforderungsanspruch wegen Verarmung des Schenkers vor; § 529 BGB regelt Grenzen. Steuerliche Zehnjahreszeiträume, Pflichtteilsergänzung und Rückforderung sind unterschiedliche Regelungen mit eigenen Voraussetzungen. Eine pauschale Aussage „nach zehn Jahren ist alles sicher“ ist deshalb keine verlässliche Planung.

Lassen Sie vor der Beurkundung eine Gesamtbetrachtung erstellen: verbleibendes Einkommen, Wohnsicherheit, Schulden, mögliche Pflegekosten, familiäre Ausgleichsziele und Im­mo­bi­li­enwert. Die sachverständige Be­wer­tung liefert dafür die Objekt- und Wertgrundlage; die Vertragsgestaltung und Steuerberatung übernehmen die dafür zuständigen Berater.