Spekulationssteuer bei Im­mo­bi­li­en: Frist, Eigennutzung und Gewinn richtig prüfen

Bei Im­mo­bi­li­en wird umgangssprachlich von Spekulationssteuer gesprochen. Rechtlich geht es bei privaten Verkäufern um Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften. Der steuerpflichtige Gewinn wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz erfasst; es gibt keinen eigenständigen pauschalen „Spekulationssteuersatz“.

§ 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 EStG erfasst grundsätzlich Grundstücke, Ei­gen­tums­woh­nungen und bestimmte grundstücksgleiche Rechte, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Verkäufe aus einem Betriebsvermögen und ein möglicher gewerblicher Grundstückshandel folgen anderen Regeln und sollten getrennt geprüft werden.

Entscheidend sind grundsätzlich die rechtlich bindenden Anschaffungs- und Veräußerungsgeschäfte. Bei einem üblichen Kauf oder Verkauf ist deshalb regelmäßig das Datum des notariellen Vertrags wichtig, nicht erst Kaufpreiszahlung, Besitzübergang oder Grundbuchumschreibung. Lassen Sie den genauen Fristbeginn bei besonderen Vertragsgestaltungen steuerlich prüfen.

Nach Ablauf von mehr als zehn Jahren fällt ein privater Verkauf grundsätzlich nicht unter diesen Tatbestand. Die steuerliche Dokumentation sollte dennoch Kauf- und Verkaufsvertrag sowie frühere Übertragungsverträge enthalten.

Das Gesetz nennt zwei Alternativen für zu eigenen Wohnzwecken genutzte Im­mo­bi­li­en:

1. Die Immobilie wurde zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt.
2. Sie wurde im Verkaufsjahr und in den beiden vorherigen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt.

Für die zweite Alternative müssen nicht drei volle Jahre vergehen. Der Bundesfinanzhof erläutert im Urteil vom 3. September 2019, IX R 10/19, dass ein zusammenhängender Eigennutzungszeitraum über drei Kalenderjahre genügt; das mittlere Kalenderjahr muss vollständig erfasst sein. Kalenderjahre und nicht pauschal 36 Monate sind maßgeblich.

Eine tageweise Gestaltung sollte nicht ohne Prüfung als Steuersparmodell verstanden werden. Tatsächliche Nutzung, Meldedaten, Verbrauchsunterlagen und weitere Nachweise müssen zusammenpassen. Kurzzeitige Vermietung oder Leerstand können je nach zeitlicher Lage anders zu beurteilen sein.

Der Eigentümer muss die zum Wohnen geeignete Immobilie selbst bewohnen. Eine bloße Bereithaltung zum Verkauf oder die ausschließliche Überlassung an Dritte genügt grundsätzlich nicht. Zeitweilig selbst genutzte Zweitwohnungen oder nicht zur Vermietung bestimmte Ferienwohnungen können dagegen begünstigt sein. Dies hat der BFH unter anderem im Urteil vom 27. Juni 2017, IX R 37/16, bestätigt.

Bei Kindern kommt es auf die steuerliche Berücksichtigungsfähigkeit an. Nach dem BFH-Urteil vom 24. Mai 2022, IX R 28/21, ist die ausschließliche unentgeltliche Überlassung an ein Kind, das im maßgeblichen Zeitraum nicht mehr nach § 32 EStG berücksichtigt wird, keine eigene Wohnnutzung des Eigentümers.

Ein häusliches Arbeitszimmer innerhalb einer im Übrigen selbst bewohnten Ei­gen­tums­woh­nung zerstört die Begünstigung nicht. Das entschied der BFH am 1. März 2021, IX R 27/19. Anders kann eine räumlich oder zeitlich abgrenzbare Fremdvermietung zu behandeln sein.

Zieht ein Miteigentümer aus dem gemeinsamen Haus aus und überträgt seinen Anteil später gegen Entgelt, liegt nicht allein deshalb weiterhin eigene Wohnnutzung vor, weil der frühere Ehepartner und das gemeinsame Kind dort wohnen. Im Urteil vom 14. Februar 2023, IX R 11/21, bestätigte der BFH im entschiedenen Fall ein privates Veräußerungsgeschäft.

Bei einer Scheidungsfolgenvereinbarung sind daher Erwerbsdatum, Auszug, Nutzungszeiträume, Gegenleistung und Zeitpunkt des bindenden Vertrags gesondert festzuhalten. Eine Schuldübernahme oder Verrechnung mit anderen Ansprüchen kann wirtschaftlich eine Gegenleistung sein. Der Beitrag Haus bei Scheidung bewerten erläutert die getrennte Prüfung von Im­mo­bi­li­enwert, Auszahlung und Darlehen.

Eine Erbschaft oder reine Schenkung ist beim Empfänger keine neue entgeltliche Anschaffung. § 23 EStG rechnet dem unentgeltlichen Rechtsnachfolger jedoch den Anschaffungszeitpunkt des Rechtsvorgängers zu. Wer eine geerbte Immobilie verkauft, sollte deshalb den ursprünglichen Erwerb des Erblassers dokumentieren.

Vorsicht gilt bei Gegenleistungen. Die Übernahme von Schulden kann einen entgeltlichen Anteil begründen. Der BFH entschied am 11. März 2025, IX R 17/24, dass eine teilentgeltliche Grundstücksübertragung für § 23 EStG in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen ist. Die Beteiligten können die steuerliche Wirkung nicht allein dadurch bestimmen, dass sie den Vorgang insgesamt als Schenkung bezeichnen.

Der Artikel Haus überschreiben behandelt notarielle Übertragung, Absicherung und Be­wer­tungsgrundlage ausführlicher.

Nach § 23 Absatz 3 EStG ist der Gewinn vereinfacht der Veräußerungspreis abzüglich der berücksichtigungsfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten und Veräußerungskosten. Bei vermieteten Im­mo­bi­li­en mindern bereits abgezogene Absetzungen für Abnutzung die anzusetzenden Kosten und erhöhen dadurch den rechnerischen Veräußerungsgewinn.

Das folgende Beispiel ist vereinfacht und ersetzt keine Steuerbe­rech­nung:

Auf den Gewinn wird nicht einfach ein fester Prozentsatz angewendet. Die konkrete Einkommensteuer hängt vom gesamten steuerlichen Fall ab. Finanzierungstilgung ist nicht mit Anschaffungskosten gleichzusetzen. Maßnahmen am Gebäude müssen als Herstellungs-, Anschaffungs- oder sofort abziehbarer Aufwand richtig eingeordnet werden.

Nach der aktuellen Fassung von § 23 Absatz 3 Satz 5 EStG bleiben Gewinne steuerfrei, wenn der Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften im Kalenderjahr weniger als 1.000 Euro beträgt. Es handelt sich um eine Freigrenze, nicht um einen Freibetrag.

Das bedeutet: Bei 999 Euro Gesamtgewinn greift die Freigrenze. Bei genau 1.000 Euro ist nicht lediglich der übersteigende Euro zu betrachten. Außerdem werden sämtliche privaten Veräußerungsgeschäfte des Kalenderjahrs zusammengefasst, nicht jede Immobilie isoliert.

Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften dürfen nach § 23 EStG nicht beliebig mit anderen Einkünften verrechnet werden. Dokumentieren Sie sie dennoch, weil eine Verrechnung mit entsprechenden Gewinnen in anderen Zeiträumen unter den gesetzlichen Voraussetzungen möglich sein kann.

Für die erste Prüfung sind besonders hilfreich:

• Anschaffungs-, Übertragungs- und Verkaufsverträge mit Datum und Gegenleistungen.
• Nachweise über Eigennutzung, Vermietung und Leerstandszeiten.
• Anschaffungsnebenkosten, Herstellungsaufwand und Veräußerungskosten.
• AfA-Verzeichnisse und Steuerunterlagen bei früherer Vermietung.
• Erb- oder Schenkungsunterlagen einschließlich Erwerbsdatum des Rechtsvorgängers.
• Darlehensstände und Vereinbarungen über Schuldübernahmen.
• Nachvollziehbare Im­mo­bi­li­en­be­wer­tung zum relevanten Stichtag.

Der Ver­kehrs­wert entscheidet nicht allein über die Steuerpflicht, kann aber bei teilentgeltlichen Übertragungen, Vermögensauseinandersetzungen und der Plausibilisierung von Gegenleistungen wichtig sein. ARGE HABITAT liefert die sachverständige Wertgrundlage; die verbindliche steuerliche Beurteilung und Deklaration übernimmt die Steuerberatung.