Schenkungssteuer bei Im­mo­bi­li­en: Freibeträge, Be­wer­tung und Wertnachweis

Eine Schenkung unter Lebenden liegt nach § 7 ErbStG insbesondere vor, soweit jemand durch eine freigebige Zuwendung auf Kosten des Schenkers bereichert wird. Wird ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück ohne gleichwertige Gegenleistung übertragen, kann deshalb Schenkungsteuer entstehen.

Der steuerpflichtige Erwerb entspricht nicht automatisch dem vollen Im­mo­bi­li­enwert. Gegenleistungen, übernommene Verpflichtungen, abzugsfähige Lasten, Befreiungen und der persönliche Freibetrag sind getrennt zu prüfen. Wohnrecht, Nießbrauch oder eine Schuldübernahme können die Be­rech­nung beeinflussen, machen eine Übertragung aber nicht automatisch steuerfrei.

Schenkungsteuer und die Einkommensteuer auf ein mögliches privates Veräußerungsgeschäft sind unterschiedliche Prüfungen. Bei teilentgeltlichen Übertragungen sollte zusätzlich der Beitrag zur Spekulationssteuer bei Im­mo­bi­li­en berücksichtigt werden.

Bei unbeschränkter Steuerpflicht nennt § 16 ErbStG unter anderem diese persönlichen Freibeträge:

Der Freibetrag bezieht sich auf den jeweiligen Erwerber und Schenker. Bei Miteigentum mehrerer Schenker oder mehreren Empfängern ist daher genau festzuhalten, wer welchen Anteil überträgt. Aus dem Ver­kehrs­wert einer gesamten Immobilie lässt sich die Steuer ohne diese Zuordnung nicht berechnen.

§ 14 ErbStG fasst mehrere Vermögensvorteile zusammen, die innerhalb von zehn Jahren von derselben Person anfallen. Frühere Schenkungen dürfen daher nicht ignoriert werden. Der Freibetrag ist nicht bei jeder einzelnen Überweisung oder Übertragung neu verfügbar.

Nach Ablauf des gesetzlichen Zusammenrechnungszeitraums kann eine neue Schenkung anders behandelt werden. Daraus folgt aber kein automatischer Anspruch auf Steuerfreiheit: Werte, Ausführungszeitpunkte, Beteiligte und weitere Voraussetzungen müssen stimmen. Eine langfristige stufenweise Übertragung sollte rechtlich, steuerlich und mit Blick auf die Versorgung des Schenkers geplant werden.

Für Grundbesitz gelten die typisierenden Verfahren des Be­wer­tungsgesetzes. § 182 BewG ordnet Wohnungseigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser grundsätzlich dem Vergleichswertverfahren zu. Mietwohngrundstücke werden grundsätzlich im Ertragswertverfahren bewertet; wenn kein Vergleichswert vorliegt oder bei anderen Objektarten kann das Sachwertverfahren maßgeblich sein.

Der steuerliche Grundbesitzwert ist nicht einfach der Angebotspreis eines Maklers und nicht zwingend identisch mit einem Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten. Das Lagefinanzamt stellt den Grundbesitzwert regelmäßig gesondert fest. Schenkungsteuer wird anschließend unter Berücksichtigung der persönlichen Verhältnisse festgesetzt.

Für eine fachliche Kontrolle werden insbesondere Grundstücksart, Flächen, Baujahr, Zustand, Mieten, Bodenwert, Rechte und Be­wer­tungsstichtag benötigt. Unvollständige Angaben können zu einem unpassenden Ergebnis führen.

Liegt der nach den typisierten Regeln ermittelte Wert über dem tatsächlichen gemeinen Wert, eröffnet § 198 BewG einen Gegenbeweis. Als Nachweis kann regelmäßig ein Gut­ach­ten des Gutachterausschusses oder einer entsprechend staatlich bestellten, anerkannten beziehungsweise nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditiert zertifizierten Person dienen.

Daneben kann ein Kaufpreis anerkannt werden, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Be­wer­tungsstichtag zustande kam, wenn die maßgeblichen Verhältnisse unverändert sind. Ein beliebiger Familienpreis oder ein nicht realisiertes Kaufangebot genügt dafür nicht automatisch.

Ein Gut­ach­ten sollte exakt auf die wirtschaftliche Einheit, den steuerlichen Be­wer­tungsstichtag und die Anforderungen des § 198 BewG zugeschnitten sein. Ein kurzes Maklerexposé oder eine automatisierte Online-Schätzung besitzt nicht ohne Weiteres dieselbe Nachweisqualität.

Vorbehaltene Nutzungsrechte können die wirtschaftliche Bereicherung des Empfängers verändern. Dafür müssen Inhalt, Dauer, Berechtigter, Kostenregelung und Rang im Grundbuch bekannt sein. Der Kapitalwert eines Rechts und dessen Einfluss auf den Im­mo­bi­li­enwert sind verschiedene Größen und dürfen nicht doppelt oder pauschal abgezogen werden.

Auch eine übernommene Darlehensschuld ist gesondert zu prüfen. Sie kann die Bereicherung mindern und zugleich eine teilweise entgeltliche Übertragung begründen. Der Artikel Haus überschreiben erläutert den Ablauf; die Beiträge zu Wohnrecht und Nießbrauch vertiefen die Be­wer­tungsfragen.

Vertragsgestaltung, schenkungsteuerlicher Abzug und einkommensteuerliche Folgen gehören in eine koordinierte Beratung. Ein Wert­gut­ach­ten ersetzt diese rechtliche und steuerliche Prüfung nicht.

Neben Freibeträgen kennt das Gesetz besondere Begünstigungen. Für bestimmte zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke sieht § 13d ErbStG unter seinen Voraussetzungen einen Ansatz mit 90 Prozent des Werts vor. Die Vorschrift gilt nicht pauschal für jede vermietete oder teilweise vermietete Immobilie.

Für das Familienheim enthält § 13 ErbStG ebenfalls besondere Regeln. Bei einer Schenkung unter Lebenden betrifft die Familienheim-Befreiung insbesondere Übertragungen zwischen Ehegatten oder Lebenspartnern unter den gesetzlichen Voraussetzungen. Die für Erwerbe von Todes wegen geltenden Regeln für Kinder dürfen nicht unbesehen auf eine Schenkung zu Lebzeiten übertragen werden.

Befreiungen können Folgepflichten oder Einschränkungen haben. Prüfen Sie daher vor Vertragsabschluss, ob Objekt, Nutzung, Belegenheit und Erwerberkreis tatsächlich passen.

Das folgende vereinfachte Beispiel zeigt nur die Grundlogik. Ein Elternteil schenkt einem Kind eine Immobilie mit einem für die Steuer anzusetzenden Wert von 520.000 Euro. Innerhalb der vorangegangenen zehn Jahre erhielt das Kind von demselben Elternteil bereits 50.000 Euro.

Bei Steuerklasse I liegt dieser Betrag nach der Tabelle in § 19 ErbStG grundsätzlich in der Stufe von 11 Prozent. Eine bloße Multiplikation ergäbe 18.700 Euro. Dies ist keine verbindliche Steuerbe­rech­nung: abzugsfähige Lasten, Befreiungen, Rundungen, frühere Steuer, Be­wer­tungsbescheide und weitere Regeln können das Ergebnis verändern.

§ 30 ErbStG sieht grundsätzlich eine schriftliche Anzeige binnen drei Monaten nach Kenntnis des Erwerbs vor. Bei einer Schenkung unter Lebenden sind grundsätzlich Erwerber und Schenker anzeigepflichtig. Die Anzeige soll unter anderem Gegenstand, Wert, persönliches Verhältnis und frühere Zuwendungen enthalten.

Für gerichtlich oder notariell beurkundete Schenkungen enthält § 30 Absatz 3 eine Ausnahme von dieser Anzeige. Das bedeutet jedoch nicht, dass keine Steuererklärung oder weitere Unterlage angefordert werden kann. Stimmen Sie nach der Beurkundung mit Notariat und Steuerberatung ab, welche Erklärungen, Feststellungsunterlagen und Nachweise erforderlich sind.

Stellen Sie möglichst vor dem Vertragsentwurf zusammen:

• Grundbuchauszug und genaue Eigentumsanteile.
• Bau-, Flächen- und Modernisierungsunterlagen.
• Mietverträge und aktuelle Ertragsdaten bei Vermietung.
• Darlehensstände sowie vorgesehene Schuldübernahmen.
• Inhalt und Rang geplanter Wohn- oder Nießbrauchsrechte.
• Frühere Zuwendungen zwischen denselben Personen innerhalb von zehn Jahren.
• Gewünschten Be­wer­tungsstichtag und Zweck des Wertnachweises.
• Versorgungskonzept des Schenkers und familiäre Ausgleichsregelungen.

Die sachverständige Be­wer­tung schafft eine belastbare Wertgrundlage. Notariat und Steuerberatung müssen daraus zusammen mit Vertrag, persönlichen Freibeträgen und Befreiungen die rechtlichen und steuerlichen Folgen ableiten.